結論
「小さくなる場合がある。」
そのため、建てられる建築物の規模が小さくなってしまいます。
それがあるんです！！！
こんにちは。恵比寿不動産 一級建築士兼宅建士の石井です。
土地を買ったり、家を買ったりするときは、必ず出てくるのがこの言葉「容積率」です。
容積率の限度は、都市計画課やインターネットで誰でも調べることができます。
しかし、この容積率の限度をうのみにしてはいけません。
実際にその敷地に建てることのできる容積率の限度は、前面道路の幅員によって小さくなる場合があります。
今回はこのことをわかりやすく解説していきたいと思います。
そもそも容積率って？
建築物の延べ面積の敷地面積に対す割合を言います。
例えば敷地面積が１００㎡で、延べ床面積が７０㎡であれば
７０÷１００＝７０％となります。
ここは難しくないですよね。
容積率＝延べ床面積÷敷地面積
容積率の限度とは？
今度は容積率の限度についてです。
これには
①都市計画で定められたもの
②前面道路幅員によるもの
があり、
①と②を比べて小さいほうが容積率の限度となります。
①都市計画で定められたものとは？
都道府県が都市計画で定めます。
「都市計画課やインターネット」で誰でも調べることができます。
②前面道路幅員によるものとは？
前面道路の幅員が１２ｍ未満であれば、この道路幅員に定数をかけて算出します。
かける定数は下記の表の通りです。
| 第一種低層住居専用地域、第二種低層専用地域、
田園住居専用地域内の建築物 |
4/１０ |
| 第一種中高層住居専用地域、第二種中高層専用地域、
第一種住居専用地域、第二種住居専用地域、 準住居専用地域 |
4/１０ |
| その他（例えば商業地域、工業地域など） | ６/１０ |
簡単に言えば、住居系の用途地域であれば4/１０、それ以外であれば６／１０を前面道路幅員にかけて算出すればいいのです。
間違えないように！
・①と②を比べて小さいほうが容積率の限度となる
・②を出すときは、道路幅員に住居系であれば×４/１０、それ以外であれば×６/１０をする。
根拠は？
建築基準法第５２条第１項及び第２項に規定されています。
条文は長々と書いてありますのでここには載せませんが、結論としては、「①と②を比べて小さいほうを限度としてね」と書いてあるだけです。
条文を見たい方はこちらをどうぞ。
では例題をやってみましょう！
敷地設定は下記の図の通りとします。手順１～手順５をやればだれでもに容積率の限度を出すことができます。
ではやってみましょう！
手順１ 都市計画で定められて容積率はいくつ？
２００％ですね。－①とします。
手順２ 用途地域を確認し、前面道路道路幅員にかける定数を決定する
用途地域は第一種中高層専用住居地域、つまり住居系なので4/１０を前面道路幅員にかける。（上記の表を参照ください。）
手順３ 前面道路幅員は？
４ｍです。
手順４ 前面道路幅員に定数をかける
４ｍ×４/１０=１６/１０ つまり１６０％ー②とします。
手順５ ①と②を比べて小さいほうを採用する
①２００％＞②１６０％
よって②の１６０％がこの敷地の容積率の限度になります。
まとめ
道路幅員によって容積率の限度が変わってくることがお分かりいただけたかと思います。
不動産の営業マンでも知らない人が多い（？）です。
この記事を読んでくれている勉強家のあなたは大丈夫ですね！
最後までお読みいただきありがとうございました。
